Mietminderung & Mietmängel – Ihr Rechtsanwalt für Mietrecht in Münster
Was versteht man unter Mietmängeln?
Mietmängel sind alle für den Mieter nachteiligen Abweichungen des Ist-Zustand der Mietwohnung vom vereinbarten Soll-Zustand. Wie genau der Soll-Zustand des Mietobjekts ausgestaltet ist, hängt von dem vereinbarten Vertragszweck ab. Neben der Abweichung vom Ist- zum Soll-Zustand des Mietobjekts kann auch eine gesundheitsgefährdende Beeinträchtigung der Mietsache einen Mietmangel darstellen. Mietmängel liegen also immer dann vor, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht mehr möglich oder erheblich eingeschränkt ist. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Feststellung, ob Mietmängel vorliegen oder nicht, ist übrigens der Zeitpunkt der Überlassung der Mietsache.
Ob der von Ihnen angeprangerte Zustand Ihrer Mietwohnung einen Mietmangel darstellt, kann Ihnen Ihr Rechtsanwalt für Mietrecht bei einem Beratungsgespräch erklären.
Was heißt Mietminderung?
Unter einer Mietminderung versteht man gemäß § 536 BGB das Recht, bei Bestehen eines Mietmangels die vereinbarte Vergütung für das Mietobjekt zu verringern. Die Kürzung der zu zahlenden Miete kann bei Vorliegen der Voraussetzungen einseitig und ohne die Zustimmung des Vermieters vorgenommen werden. Geltend machen kann der Mieter die Mietminderung ab dem Zeitpunkt, ab dem er den Mietmangel gegenüber dem Vermieter angezeigt hat.
Wie Ihr Rechtsanwalt für Mietrecht Ihnen gerne persönlich darlegt, kann eine Mietminderung dann nicht vorgenommen werden, wenn die Mietmängel vom Mieter selbst verursacht wurden. Lassen Sie daher im Zweifel lieben einen Rechtsanwalt für Mietrecht überprüfen, ob die von Ihnen geplante Mietminderung gerechtfertigt ist. Ist dies nämlich nicht der Fall besteht die Gefahr, dass Ihr Vermieter Sie verklagt und die noch ausstehenden Beträge von Ihnen nachfordert. Im schlimmsten Fall kann Ihnen sogar eine Kündigung ins Haus flattern.
Klassische Fälle, bei denen eine Mietminderung aufgrund eines Mietmangels grundsätzlich bejaht wird, sind beispielsweise Ausfall des Warmwassers in der gesamten Wohnung, Ausfall der Heizung im Schlaf- oder Kinderzimmer, Schimmelbildung durch Wärmebrücken oder feuchte Wände.
Wie hoch kann man die Miete mindern?
Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach der Schwere und der Dauer der bestehenden Mietmängel. Gemäß der gängigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes bildet die Bruttomiete die Grundlage für die Bemessung der Höhe der Mietminderung. Die Bruttomiete beschreibt die Kaltmiete, bei der die Heiz- und Nebenkosten bereits enthalten sind.
Die konkrete Höhe der Mietminderung muss individuell entschieden und kann nicht allgemeingültig klassifiziert werden. Bei der Festsetzung der Höhe der Mietminderung muss stets darauf geachtet werden, dass diese angemessen ist. Was als angemessen angesehen werden kann, bestimmt sich maßgeblich anhand des Umfangs der Beeinträchtigung der Mietwohnung. Die Miete kann umso stärker gekürzt werden, je massiver der Mietmangel ausfällt. Als Orientierung kann in diesem Zusammenhang die Frage dienen, wie viel weniger die Mietwohnung durch den Mietmangel oder die Mietmängel nun wert ist.
Wie Ihr Rechtsanwalt für Mietrecht der Kanzlei JGG Rechtsanwälte aus Münster Ihnen gerne in einem persönlichen Gespräch mitteilt, sollte die Höhe der Mietminderung stets nach objektiven Gesichtspunkten beurteilt werden. Persönliche Befindlichkeiten des Mieters dürfen bei der Festlegung der Mietminderungshöhe keine Rolle spielen.
Fragen Sie Ihren Rechtsanwalt nach einer angemessenen Höhe der Mietminderung oder ziehen Sie die sogenannte Mietminderungstabellen zu Rate.
Wie lange kann eine Mietminderung erfolgen?
Die Mietminderung kann von dem Mieter ab dem Zeitpunkt vorgenommen werden, ab welchem der Vermieter von dem Mietmangel Kenntnis erlangt. Grundsätzlich endet das Recht auf die Minderung der Miete erst dann, wenn die beanstandeten Mietmängel beseitigt wurden. Sollten die Mietmängel nur zum Teil beseitigt worden sein, kann die Mietminderung zwar noch aufrechterhalten werden, muss aber gegebenenfalls in der Höhe eine Anpassung erfahren.
Wichtig für Sie als Mieter zu wissen ist außerdem, dass Sie Ihr Recht auf Mietminderung auch verwirken können. Dies ist dann der Fall, wenn Sie trotz Mängelrüge gegenüber dem Vermieter über einen Zeitraum von 14 Monaten die volle Miete vorbehaltlos gezahlt haben. Gerne können Sie weitere Fragen zu diesem Thema mit Ihrem Rechtsanwalt für Mietrecht bei einem persönlichen Termin besprechen.
Wie sollte man bei einer Mietminderung vorgehen?
Sie sollten auf keinen Fall den Fehler machen, die Mietminderung gegenüber ihrem Vermieter stillschweigend vorzunehmen, ohne diesen über den Mangel zu informieren und diesem die Gelegenheit zu geben, diesen zu beseitigen. Wie Ihr Rechtsanwalt für Mietrecht der Kanzlei JGG Rechtsanwälte Ihnen nahelegen wird, sollten Sie die Mängelanzeige schriftlich durchführen. Auch den Zugang der Mängelanzeige sollten Sie im Zweifelsfall nachweisen können.
Setzen Sie dem Vermieter eine angemessene Frist, innerhalb derer er die angezeigten Mängel beseitigen kann. Eine Frist von 3 bis 7 Tagen gilt als angemessen. Selbstverständlich müssen Sie Ihrem Vermieter in diesem Zusammenhang auch die Chance geben, die Mietmängel zu besichtigen.
Hat der Vermieter zwar versucht die Mietmängel zu beseitigen, war dieser Erfolg jedoch nicht von Erfolg gekrönt, müssen Sie den Mangel unter Umständen erneut anzeigen. Hinsichtlich der Höhe und der Dauer der Mietmangel sollten Sie zudem einen Rechtsanwalt für Mietrecht zu Rate ziehen.
Was kann bei einer ungerechtfertigten Mietminderung geschehen?
Sollten Sie eine ungerechtfertigte Mietminderung vorgenommen haben, kann dies für Sie negative Konsequenzen haben. Denn haben Sie die Miete unrechtmäßig gemindert, kann Ihr Vermieter einen Gerichtsprozess anstreben und in diesem die nicht geleisteten Mietzahlungen einklagen. Zusätzlich besteht bei Nichtzahlung der Miete die Gefahr, dass Sie eine Kündigung von Ihrem Vermieter erhalten.
Als Rechtsanwalt für Mietrecht helfen wir Ihnen bei Mietminderung & Mietmängeln weiter!
Die Heizung in Ihrer Mietwohnung funktioniert nicht, die Wohnung ist von Schimmel befallen oder es gibt Probleme wegen Lärmbelästigungen? Dann vereinbaren Sie einen Termin bei einem Rechtsanwalt für Mietrecht der Kanzlei JGG Rechtsanwälte und lassen Sie ihn überprüfen, ob in Ihrem Fall Mietmängel vorliegen, die zu einer Mietminderung berechtigen. Lassen Sie sich durch Ihren Rechtsanwalt außerdem dazu beraten, in welcher Höhe und ab welchem Zeitpunkt die Mietminderung vorgenommen werden kann.
Gerne stehen wir Ihnen für weitere Fragen zu diesem Thema zur Verfügung.